房貸利率為何逆勢回升？

一個月以來，國內十余個重點城市的房貸利率開啟上調模式，其中部分城市的上浮幅度達到了5至20個基點，上述城市的房貸利率已重新站上3字頭水平，普遍在3.0%至3.1%區間。

實際上，今年房貸利率在短期內得到大幅調整，不僅與公積金貸款利率接近乃至“倒掛”，還對銀行資產端收益產生壓縮。在后續政策還未進一步展開的當下，需要調整，為后續的政策騰出空間。

2024年是房地產的“政策大年”，在促進房地產市場平穩健康發展的基調下，從供給端到需求端一系列利好房地產政策層出不窮。特別是“5.17新政”，央行、國家金融監管總局一口氣發布三份文件提振購房需求，包括貸款利率政策下限、下調個人住房公積金貸款利率、降低最低首付款比例等，被稱為“史詩級”救市政策。

隨后需求側政策仍接踵而至，如不再區分首套、二套房，最低首付款比例統一為不低于15%，將存量房貸利率批量下調，對契稅、增值稅開展減免優惠等?？梢哉f，隨著政策調整，房貸的首付比例、房貸利率均處于歷史低點。

其中，住房商貸利率在今年下半年屢創新低，不少地區的商貸跟隨LPR三次下調，一度從4字頭，邁向3字頭，甚至2字頭。如，杭州、蘇州地區在今年下半年部分銀行的房貸利率最低達到了2.9%。

這一趨勢在四季度有小幅調整。從10月下旬開始，珠海、長沙、廣州、杭州、蘇州、廈門、南京、寧波等多個熱點城市密集上調房貸利率，部分城市兩度、三度上調房貸利率，將降低至2字頭的房貸利率拉回至3字頭。

總結而言，上述逆勢上調體現了地區“因城施策”原則的實施，以及商業銀行維護息差的動態調整。

一方面，部分地區的銀行住房商貸利率與公積金利率利差步步縮減，甚至部分城市一些銀行最低房貸利率達到了2.8%、2.7%，與5年以上公積金利率2.85%形成了“倒掛”行情。在此形勢下，公積金的普惠優勢被大大削弱，社會福利性質受到質疑。在公積金貸款利率還未進一步調整的當下，地方層面有驅動力去調整房貸利率的底線。

另一方面，從銀行自身發展角度看，房貸是銀行優質資產，為爭奪存量客戶，過于“內卷”的價格戰不利于銀行把控資產端收益，已在預警線以內的凈息差還在日益收縮。在負債端成本壓降效果還未顯現的當前，資產端收益還需要保持一定的盈利空間。

所以，今年急促跳水的房貸利率，在此刻迎來中期理性反彈，體現了從地區政策到銀行機構的雙層動態調整，同是也為房貸利率繼續下行贏得一定的空間。

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