房貸利率上調(diào) 商貸與公積金貸款利差縮小

12月4日，記者獲悉，福州首套房貸利率上調(diào)至3.1%。當(dāng)?shù)匾患医ㄐ兄械馁J款部門(mén)工作人員告訴記者，“之前是3.05%，今天（注：4日）剛剛上調(diào)。”

據(jù)記者了解，不僅是福州，廣州、杭州、廈門(mén)等多地也于近日上調(diào)了新發(fā)放房貸利率。這波房貸利率上調(diào)的一個(gè)背景是，自10月5年期以上LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)后，多地房貸利率步入“2字頭”，創(chuàng)下新低。

分析人士指出，近年來(lái)，商業(yè)貸款利率下行較快，而公積金貸款利率調(diào)整較慢。為使商業(yè)貸款利率與公積金貸款利率之間保持一定差距，銀行上調(diào)房貸利率下限，以維持公積金貸款的普惠性特征。

值得注意的是，近年來(lái)銀行息差持續(xù)承壓，加上10月存量房貸利率調(diào)整落地，銀行對(duì)于提升生息資產(chǎn)收益率更有急迫性。

此前商貸利率不斷下行

10月5年期以上LPR下降25個(gè)基點(diǎn)至3.6%，多地新發(fā)放房貸利率隨之下調(diào)，不少城市首套房貸利率一度降至“2字頭”，創(chuàng)下新低。這種下行趨勢(shì)在近期出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)，據(jù)記者了解，近期廣州、杭州、廈門(mén)、福州等地均出手上調(diào)了新發(fā)放房貸利率。

廣州地區(qū)工行某支行工作人員告訴記者，當(dāng)前5年期以上LPR為3.6%，首套房貸利率依據(jù)客戶(hù)自身情況會(huì)有不同減點(diǎn)，最低是3.0%。杭州地區(qū)建行某支行工作人員表示，首套房貸利率最近上調(diào)至3.1%，據(jù)媒體此前報(bào)道，11月以來(lái)杭州房貸利率已兩次上調(diào)，此前一次是由2.9%上調(diào)至3.0%。另外，記者從廈門(mén)和福州當(dāng)?shù)劂y行機(jī)構(gòu)咨詢(xún)了解到，當(dāng)前首套房貸利率均由3.05%上調(diào)至3.1%。

值得一提的是，此前商貸利率不斷下行，與公積金貸款利率差距收窄乃至“倒掛”，例如此前廣州地區(qū)部分銀行首套房貸款利率最低可至2.6%，明顯低于2.85%的公積金貸款利率，因此這被視為近期多地上調(diào)房貸利率的動(dòng)因之一。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，11月以來(lái)多地上調(diào)首套房貸款利率下限，與商業(yè)貸款和公積金貸款利差縮小甚至產(chǎn)生“倒掛”有關(guān)。近年來(lái)，商業(yè)貸款利率下行較快，而公積金貸款利率調(diào)整較慢。為使商業(yè)貸款利率與公積金貸款利率之間保持一定差距，銀行上調(diào)房貸利率下限，以維持公積金貸款的普惠性特征。

此外，記者注意到，近年來(lái)銀行息差持續(xù)承壓，這也推動(dòng)銀行去提升房貸等生息資產(chǎn)的收益率。國(guó)家金融監(jiān)督管理總局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年三季度商業(yè)銀行凈息差為1.53%，低于1.8%的警戒水平，處于歷史最低點(diǎn)。

具體來(lái)看，不同機(jī)構(gòu)三季度的凈息差分別為，大型商業(yè)銀行1.45%，環(huán)比下行0.01個(gè)百分點(diǎn)；股份制商業(yè)銀行1.63%，環(huán)比持平；城市商業(yè)銀行1.43%，環(huán)比下行0.02個(gè)百分點(diǎn)；民營(yíng)銀行4.13%，環(huán)比下行0.08個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村商業(yè)銀行1.72%，環(huán)比持平；外資銀行1.44%，環(huán)比下行0.02個(gè)百分點(diǎn)。

多地樓市交易量有所增加

在多項(xiàng)房地產(chǎn)利好政策的推動(dòng)下，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量有所增加。

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月30城新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)12.4%，同比增長(zhǎng)20.6%；20城二手房成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)11.7%，同比增長(zhǎng)26.3%。

新房市場(chǎng)上，一線城市新房成交345萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)9.7%，同比增長(zhǎng)49.4%，其中，深圳新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)超90%、同比增長(zhǎng)超180%，創(chuàng)2021年2月以來(lái)月度新高。二線代表城市新房成交822萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)23.8%，同比增長(zhǎng)19.3%，其中，成都、武漢等環(huán)比漲幅超50%，溫州、蘇州、寧波等同比漲幅超20%。

二手房市場(chǎng)上，一線城市二手房成交53169套，環(huán)比增長(zhǎng)10.6%，同比增長(zhǎng)65.8%。其中，深圳二手住宅成交超7000套，創(chuàng)2020年10月以來(lái)月度新高；北京二手住宅成交超1.8萬(wàn)套，繼續(xù)突破去年4月以來(lái)月度新高。二線代表城市二手房成交74012套，環(huán)比增長(zhǎng)14.1%，同比增長(zhǎng)20.1%，其中，成都、杭州、廈門(mén)環(huán)比增長(zhǎng)超20%，同比增長(zhǎng)超30%。

此外，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的公告，多項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的稅收政策自12月1日起執(zhí)行。這將加大居民購(gòu)房?jī)?yōu)惠力度，減輕二手房交易成本，緩解房企財(cái)務(wù)壓力。

具體來(lái)看，契稅方面，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策。即調(diào)整后，在全國(guó)范圍內(nèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過(guò)140平方米，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

增值稅方面，在有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售已購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，原針對(duì)北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市個(gè)人銷(xiāo)售已購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。

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